今回のランキングは魅力的ですが、表示利回りだけで買うのは危険です。物件売却益や
利益超過分配金を含む銘柄は、見かけの利回りが一時的に跳ね上がります。
退職後のインカム投資を前提にするなら、次の方針が堅実です。
REIT全体は金融資産の10～15％程度まで
1銘柄は金融資産の2～3％以内
中核は利回り5％前後の大型・分散型
6％超のホテル・小型REITは少額に限定
一括購入せず、3回程度に分ける
要注意：いちごオフィスの11.52％
ランキング1位のいちごオフィスは、2026年10月期の分配金予想が5,683円ですが、
これには58億6,600万円の不動産売却益が含まれます。
次の2027年4月期は、売却益がなくなるため分配金予想が2,010円へ急減します。また、
売却益を除いた「巡航EPU」は2026年10月期1,841円、2027年4月期1,941円です。
7月29日の価格9万8,700円で計算すると、
ランキング表示利回り：11.52％
今後2期合計の分配金利回り：約7.79％
売却益を除く巡航利益ベース：約3.83％
となります。
つまり、11.52％が毎年続くわけではありません。いちごオフィス自体が悪い銘柄という
意味ではありませんが、「高配当銘柄」として買うより、物件価値や内部成長を評価して
買う銘柄です。
サンケイREITも見送りが無難
サンケイREITは、
2026年2月期：0円
2026年8月期予想：3,560円
2027年2月期予想：1,093円
と分配金の変動が非常に大きくなっています。公開買い付けなど特殊要因もあり、安定収入
を目的とする投資先には向きにくい状況です。
ランキング上の6.65％ではなく、次の2期合計で見ると約4.35％です。現時点では見送り候補
と考えます。
中核候補① ユナイテッド・アーバン
今回の30銘柄の中では、退職後の分配金投資に比較的組み入れやすい銘柄です。
分配金は、
2026年5月期：4,592円
2026年11月期予想：4,640円
2027年5月期予想：4,500円
と比較的安定しています。7月29日価格16万8,700円に対する今後2期の利回りは約*
*5.42％**です。
また、2026年5月末のLTVは34.6％で、借入余力に比較的余裕があります。
評価：中核候補
高利回り1位を狙うより、こうした「5％台を安定して受け取れそうな銘柄」を中心にし
た方が安心です。
中核候補② KDX不動産投資法人
KDX不動産は、
2026年4月期：4,166円
2026年10月期予想：4,227円
2027年4月期予想：4,227円
と、今後2期の分配金予想が同額です。7月29日価格16万1,100円に対する予想利回りは約*
*5.25％**です。
財務面では、LTV45.8％、固定金利比率85.7％、長期負債比率97.7％です。
ユナイテッド・アーバンよりLTVは高めですが、固定金利化が進められています。
評価：中核候補。ただしユナイテッド・アーバンより少し慎重に
準中核候補：スターアジア
スターアジアは、
2026年7月期予想：1,650円
2027年1月期予想：1,660円
で、7月29日価格5万7,000円に対する今後2期の利回りは約**5.81％**です。
投資口価格が比較的低く、少額で買いやすい点は魅力です。ただし、
ユナイテッド・アーバンやKDXより規模が小さく、物件売買を積極的に行う運用です。
評価：中核ではなく準中核。REIT投資額の15～20％程度まで
高配当枠：ジャパン・ホテル・リート
ホテルリートの5,580円という分配金予想には、物件売却益が含まれています。
売却益の一部約192億円は内部留保する計画ですが、それでも通常期より利益が押し
上げられています。
一方で、
2025年実績：5,061円
従来の2026年予想：5,177円
修正後予想：5,580円
なので、売却益を除いても価格8万2,400円に対して約6.1～6.3％程度の収益力があります。
ホテルは観光需要、景気、地震・災害、感染症、外国人旅行客の動向に左右されます。
評価：魅力はあるが、REIT投資額の10～15％程度まで
マリモ地方創生REITは利益超過分配に注意
マリモREITの2026年12月期予想分配金は3,549円ですが、その内訳は、
利益からの分配：3,105円
利益超過分配：444円
です。2026年6月期も、分配金3,501円のうち477円が利益超過分配です。
7月29日価格10万6,600円で計算すると、
利益超過分配を含む今後2期利回り：約6.61％
利益からの分配だけなら：約5.75％
となります。
利益超過分配は通常の賃貸利益だけから支払われる分配金ではありません。表示利回り
をそのまま収益力と考えないことが大切です。
評価：買うとしても少額の高利回り枠
私ならこう組みます
REITに使う資金を100とした場合の目安です。
ユナイテッド・アーバン：30
KDX不動産：25
スターアジア：15
ジャパン・ホテル・リート：10
物流・商業系REIT：10
買い増し用現金：10
いちごオフィス、サンケイREIT、マリモREITは、中核には入れません。マリモを買う
場合は、スターアジアやホテルリートの一部と入れ替えて5～10程度に抑えます。
買い方は3回に分ける
日銀は7月30～31日に金融政策決定会合を予定しています。金利見通しが変化すると、
借入金の多いREITは投資口価格が動きやすくなります。
そのため、今夜や明日に全額買うより、
日銀会合後に3分の1
次の権利落ち後に3分の1
次回決算を確認して3分の1
という買い方が無難です。
NISA利用時の注意
J-REITをNISAで保有する場合、分配金を非課税にするには、証券会社の口座で受け取る
株式数比例配分方式を選ぶ必要があります。銀行口座受け取りなどでは、NISA保有でも
分配金が課税される場合があります。金融庁はREITの分配金についても同様と説明して
います。
最終的には、利回り5％前後・分配金が次の2期とも安定・LTVが低め・固定金利比率が
高い銘柄を中心にするのがおすすめです。11％という派手な数字より、5％を長く受け取
れる方が、老後の運用ではずっと頼りになります。
日銀会合後にJ-REITの買い時を再点検する
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